수익형 부동산 시장에서 각광받는 오피스텔 투자시 고려할 사항들

안정적인 노후 월세 수입을 원하는 사람들이 주로 고려하는 것 중 하나가 오피스텔 투자입니다.
오피스텔에 투자하면 비교적 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있는데, 이러한 오피스텔은 건축법상 업무용 시설로 분류됩니다. 건축법 상 업무 시설이더라도 주택 용도나 업무용으로 모두 임대 가능하지만, 그에 따라 다양한 세금 문제가 생길 수 있습니다.

1. 부가세.

(1) 사업 용도로 대여할 시.

업무용 오피스텔을 임대할 시에는 부가가치세 과세사업자에 해당되므로, 사업자 등록을 반드시 해야 합니다. 사업자는 사업 시작 후 20일 내에 사업자 등록 신청을 해야 합니다. 보통 사업개시일을 부동산 취득 시기인 잔금 지급일 또는 등기 접수일로 오해하기 쉽지만, 정확한 기준은 분양 계약일입니다.
부가세는 분양 계약금 납부 시점부터 발생하므로 계약 체결 후 20일 이내에 사업자 등록을 신청해야 계약 단계에서부터 발생한 부가세를 환급 받을 수 있습니다.

오피스텔을 분양받아 일반과세자로 사업자 등록을 한 경우에는 부가가치세 신고를 통해 납부한 부가가치세액(건물분의 10%)을 환급받을 수 있습니다. 이 경우, 한 가지 유의해야 할 사항이 존재합니다.
1년치 임대료가 8000만원을 넘지 않을 경우 세무서에서 직권으로 일반과세자를 간이과세자로 변경할 수 있으며, 이 경우 처음 분양 받을 때 돌려 받았던 부가세를 대부분 다시 내야 할 수도 있습니다. 그러므로 과세 유형 변경 안내를 받게 된다면 '간이과세 포기 신고'를 활용해서 일반과세자 자격을 유지해야만 손해를 입지 않습니다.

오피스텔 임대 수익에 대한 부가가치세 측면에서는 간이과세자가 더 이점이 있을 수 있습니다.

그러나 분양 시 일반과세자는 건물분에 대한 부가가치세를 10% 환급받을 수 있으므로 일반과세자가 더 이점이 있다고 볼 수 있습니다.

(2) 주거 목적으로 대여할 시.

주택 임대는 부가세 면세 대상이기 때문에 부가세법에 따라 사업자 등록을 하지 않아도 됩니다. 그 대신 연초마다 매출 등을 신고해야 하는 면세 사업장 현황 신고 의무가 생깁니다.
때때로 오피스텔을 업무용 부동산 임대 사업자 등록 후 실제로는 주거용으로 월세를 받는 경우가 있는데, 이를 세무서에서 모를 것이라 여기는 경우가 흔합니다. 그렇지만, 국세청은 세입자가 월세 세액 공제를 신청하거나 확정 일자 및 주민등록 주소지 이전 신고 등의 자료를 통해 실제로 주거용으로 임대 중인 현황을 파악할 수 있으니 유의해야 합니다.

2. 취득 관련 세금.

오피스텔은 구매했을 때 업무용이었는지 주거용이었는지 구분하기 어려운 상황이 자주 발생합니다. 그러므로 주거용으로 사용할 목적이라 할지라도 오피스텔을 구매하게 되면 일반적인 부동산과 동일하게 4.6%의 취득세율이 부과됩니다.
단, 2020년 8월 12일 이후부터 조합원입주권, 분양권, 주거용 오피스텔(재산세가 주택분으로 부과되는 경우)은 다른 주택들의 취득세 중과세 적용 여부 결정 시 주택 수에 합산됩니다.
(다만, 2020년 8월 12일 전에 매매 계약이나 분양 계약을 맺은 조합원 입주권, 분양권, 오피스텔은 주택 수로 간주하지 않음).

만약 제가 2채의 집을 소유하고 있더라도 조정대상지역에 있는 오피스텔을 구매한다면 높은 세율이 아닌 4.6%의 균일 세율을 적용받을 수 있습니다.
그러나, 이와 반대되는 상황에서는 주의가 필요합니다. 다시 말해, 그 오피스텔을 주거용으로 이용하면서 조정대상지역 내 아파트를 한 채 더 구매한다면 2주택자는 8%, 3주택 이상 보유자는 12%의 높은 세율이 적용될 가능성이 있습니다.

2021년 이후부터 얻은 아파트 분양권은 취득세가 중과되는지 결정할 때 보유한 주택 수에 합산되지만, 오피스텔 분양권은 언제 취득했는지 상관 없이 다른 주택의 취득세가 중과될지 결정할 때 주택 수에 더하지 않습니다.

3. 재산세.

(1) 지방세 중 보유세.

재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 해당 재산을 소유하고 있는 사람에게 부과되는 세금입니다.
건축물 관리 대장에는 업무 시설로 분류되어 있지만, 실제로 주거용으로 사용되는 경우가 많은 것이 오피스텔 입니다.
하지만, 재산세를 매기는 지방자치단체에서는 실제로는 그 호실에 거주자가 주민등록을 이전했는지 아닌지를 기준으로 주거용인지 업무용인지를 구분합니다. 전입신고 여부에 따라 주거용 또는 업무용으로 구분하여 재산세를 부과합니다.

주거용과 업무용 부동산의 재산세 차이는 무엇일까요?.

재산세는 공시가격을 바탕으로 부과됩니다. 일반적으로 주택 재산세 과표는 공시가격 x 공정시장가액 비율(60%)이며, 상가 재산세 과표는 공시가격 x 공정시장가액 비율(70%)로 산출합니다.
그리고 재산세 부과 기준에 따라 적용되는 세율도 차이가 있습니다.

가령, 기준시가 2억 원인 오피스텔을 주거용으로 활용하면 주택 과세 표준은 1억 2000만 원(2억x60%)이며, 재산세는 15만 원(기본 6만 원+6000만 원x1.5/1000) 입니다. 상가(업무용)의 과세 표준은 2억 원의 70%인 1억 4천만 원이며, 재산세는 1억 4천만 원의 2/1000인 28만 원으로 산출됩니다.

주택분으로 재산세를 납부하려면 어떻게 해야 하나요?.

재산세가 부과되는 기준일인 6월 1일 전까지 세입자가 전입 신고를 마치거나, 만약 전입 신고가 어려운 상황이라면 해당 지역 구청 세무과에 주거용으로 사용한다는 확인서와 오피스텔 내부 사진 등을 제출해서 주택분 재산세를 납부할 수 있습니다. 건축물에 대한 재산세가 고지되었다면 먼저 납부한 뒤, 해당 고지서를 수령한 날로부터 90일 이내에 이의 신청을 진행하면서 실제로는 주택 용도로 사용하고 있다는 사실을 입증하면 주택분 재산세로 변경받을 수 있어요.

(2) 국세인 종합부동산세.

종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 해당 부동산을 소유하고 있는 사람에게 부과되는 세금으로, 재산세 부과 현황에 따라 주택 또는 업무용으로 구분됩니다.
주택분 재산세가 부과된 오피스텔이라면 종합부동산세 또한 그 오피스텔의 공시 가격 만큼 다른 주택들의 공시 가격과 합산되어 과세 대상이 됩니다. 주택분 종합부동산세는 1세대 1주택자는 12억 원까지 공제되고, 그 외에는 인별로 9억 원씩 공제되므로, 이를 초과하는 금액에 대해 종합부동산세가 부과됩니다.

만약, 업무용으로 재산세가 건물분과 토지분으로 나왔다면, 건축물 부속토지 등의 토지 공시 가격 합계에서 1인당 80억 원이 공제되므로, 보통 업무용 오피스텔에서는 종합부동산세가 나오지 않습니다.

(3) 모든 소득을 합산한 세금.

업무용으로 오피스텔을 대여하게 되면 필수적으로 종합소득세 신고 대상자가 됩니다.
임대 소득 외 다른 소득이 존재한다면 해당 소득과 합산하여 그 다음 년도 5월에 진행되는 종합소득세 신고 기간 내에 신고 및 납부를 해야 합니다. 그러므로, 오피스텔 임대료 외 다른 수입이 상당한 경우 세금 부담이 증가할 수 있습니다.

가정용으로 대여하고자 할 시에는 부부가 소유한 집의 개수를 합산하여 고려해야 합니다.
1주택을 가진 부부가 소유한 집을 월세로 빌려줬을 때, 해당 주택이 기준시가 12억 원을 넘지 않는다면 세금을 내지 않아도 됩니다. 하지만 2주택 이상을 갖고 있는 부부가 월세로 세를 준 경우에는 세금을 신고하고 납부해야 합니다. 그렇지만, 연간 임대료 수입이 2천만원 미만일 시에는 다른 소득과 합산하지 않고 분리과세 세율 14%를 적용받아 따로 신고할 수 있습니다. 부부가 보유한 주택이 3채 이상이면 전세 보증금도 세금 부과 대상이 될 수 있어요.

4. 자산 매각 시 발생하는 세금.

양도소득세는 재산세나 종합부동산세와는 다르게 실제 거래 금액을 중요하게 여깁니다.
서류상으로는 사무실로 되어 있더라도 실제로 사람이 사는 주거지로 이용되고 있다면 이를 집을 판 것으로 간주합니다.
그러므로 자신이 거주했던 오피스텔을 판매하거나 혹은 주거용 오피스텔을 소유한 채 조정대상지역 내 위치한 주택을 팔 계획이라면 해당 오피스텔도 집의 수로 계산되기 때문에 양도세가 높아질 수 있습니다. 하지만 사무용 오피스텔을 파는 경우라면 이는 집의 수로 합산되지 않으므로 최소. 가끔 빈 오피스텔은 주택이 아닌 걸로 오해하실 수도 있지만, 비어 있는지 여부보다 실제로 사람이 살기에 알맞은 상태이고 필요하면 언제든지 주거용으로 쓸 수 있다면 주택으로 간주되어 세금이 부과될 수 있으니 조심하셔야 합니다.

용도가 분명하지 않은 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것이나 오피스텔의 구조나 기능이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지 관리되고 있는 경우에는 오피스텔이 일시적으로 공실이었다 하더라도 그 사용용도가 불분명한 경우에 해당한다고 보기 어려우므로 주택으로 보는 것이 타당하다(2019두49816판결) .