매매특약에 의한 용도변경 시 예규변경관련 (중요)

장기보유특별공제에 관한 글은 작성을 하였는데,

그중에서 가장 중요한 예규변경내용에 대한 포스팅을 하나 따로 하도록 하겠습니다.

기존 중개물건들은 주택상태에서 잔금일 전 용도변경을 통하여

매도인은 주택상태로 양도하는 것으로 보고

매수인은 매입시 근린생활시설로 양수 받는 형태로 진행을 하였는데요,

이말은 매도인은 주택상태로 양도하기때문에 장기보유특별공제혜택을 받을 수 있었고

매수인은 근린생활시설로 매입하는 것으로 보기때문에 대출문제라던지 취득세 관련하여 

주택을 취득하는 것이 아닌것으로 일종의 혜택을 받고 매매계약을 진행하였습니다.

BUT 이제는 예규의 변경으로 모두...불가능에 관한 포스팅입니다.

 

부동산 거래에서 매매계약을 체결한 후, 양수인으로부터 잔금일 전에 주택을 상가로 용도변경해 달라는 요청을 받는 경우가 있습니다. 이는 주택을 취득할 때 발생하는 다주택자 취득세 중과세와 대출 제한 문제를 피하기 위한 것입니다. 그러나 양도인 입장에서 이러한 요청에 동의하는 것이 과연 유리할까요?

기획재정부는 2022년 10월 21일, 종전의 유권해석을 변경한 새로운 해석(기획재정부재산-1322, 2022.10.21.)을 발표했습니다. 이는 많은 사람들이 아직 잘 모르고 있는 중요한 사항입니다. 이하에서는 비과세, 다주택 중과, 장기보유특별공제 측면에서 변경된 내용을 설명합니다.

1. 1주택자가 매매특약에 의해 잔금일 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 비과세 여부

주택 매매계약을 체결하고 잔금 청산 전에 주택을 상가로 용도변경하는 경우, 비과세 대상 여부가 달라집니다. 종전의 유권해석에서는 매매계약일을 기준으로 비과세를 판단하여 주택을 양도한 것으로 보았으나, 새로운 유권해석에서는 양도일(잔금 청산일) 기준으로 상가를 양도한 것으로 보아 비과세가 적용되지 않습니다. 따라서 1세대 1주택자인 양도인에게 불리하게 변경된 것입니다.

1) 2022년 10월 21일 이전 매매계약 체결분 비과세 여부(종전 유권해석 적용)
잔금일에는 상가이더라도 매매계약 당시 주택이었으므로 비과세가 적용되었습니다.

2) 2022년 10월 21일 이후 매매계약 체결분 비과세 여부(변경 유권해석 적용)
양도일(잔금 청산일) 기준으로 상가를 양도한 것으로 판단되어 비과세가 적용되지 않습니다. 따라서 1세대 1주택 비과세를 받으려는 양도인은 잔금 전에 상가로 용도변경하는 특약을 피해야 합니다.

2. 다주택자가 매매특약에 의해 잔금일 전에 상가로 용도변경한 경우 다주택 중과 여부

주택 매매계약을 체결하고 잔금 청산 전에 주택을 상가로 용도변경하는 경우, 다주택 중과 여부도 달라집니다. 종전 유권해석에서는 계약 당시를 기준으로 다주택 중과를 적용하였으나, 새로운 유권해석에서는 양도일 기준으로 판단하여 다주택 중과를 적용하지 않습니다. 이는 다주택자인 양도인에게 유리하게 변경된 것입니다.

3. 매매특약에 의해 잔금일 전에 상가로 용도변경한 경우 장기보유특별공제

주택 매매계약을 체결하고 잔금 청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우, 장기보유특별공제도 변경된 유권해석에 따라 양도일(잔금 청산일) 기준으로 판단됩니다. 

1) 2022년 10월 20일 이전 매매계약 체결분 장기보유특별공제(종전 유권해석 적용)
계약일 기준으로 주택을 양도한 것으로 판단하여 표2(최대 80%)를 적용했습니다.

2) 2022년 10월 21일 이후 매매계약 체결분 장기보유특별공제(변경 유권해석 적용)
양도일 기준으로 상가를 양도한 것으로 판단되어 표1(최대 30%)를 적용합니다. 

1주택자가 용도변경한 경우 취득일부터 양도일까지의 기간을 기준으로 장기보유특별공제율을 적용합니다. 2주택 이상인 자가 용도변경한 경우 용도변경 이후의 기간만 계산합니다.

4. 매매특약에 의해 잔금일 전에 주택을 "멸실"한 경우

이번 변경된 유권해석은 잔금 전에 주택을 "상가로 용도변경"한 경우에 해당합니다. 잔금일 전에 주택을 "멸실"한 경우에는 기존 유권해석이 그대로 적용되어, 매매계약일 기준으로 비과세를 판단합니다.

기획재정부의 이번 유권해석 변경은 양도소득세와 관련한 중요한 변화를 의미하므로, 부동산 거래 시 주의가 필요합니다.