부동산 증여 후 양도시 이월과세

 

1. 배우자 등에 대한 취득가액 이월과세란?

거주자가 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 5년 이내에 양도하는 경우, 취득가액은 증여자의 취득 당시 가액으로 간주됩니다. 이때, 부당행위계산부인 규정과는 달리 납세의무자는 변하지 않으며, 수증자가 그대로 납세의무자가 되고, 취득가액만 증여자의 취득 당시 가액으로 계산된다는 점에 유의해야 합니다. 이월과세를 적용하면 증여 당시 가액이 아닌 원래 증여자의 취득가액으로 계산되므로 양도차익이 증가해 양도소득세가 예상치 않게 늘어날 수 있으므로, 증여일로부터 5년 이내에 양도하려는 경우 사전검토가 필요합니다.

2. 이월과세 적용대상 자산의 범위

이월과세 대상은 양도소득세 과세대상 자산 중 토지, 건물, 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권, 조합원입주권 등), 특정시설물이용권에 한정됩니다. 여기서 부동산을 취득할 수 있는 권리는 2019년 2월 12일 이후 양도분부터 적용대상에 포함되었습니다.

주의할 점은 새롭게 적용대상에 추가된 부동산을 취득할 수 있는 권리는 2019년 2월 12일 이후 증여하는 경우부터 적용되는 것이 아니라, 개정일 이전에 증여받았더라도 양도 시점이 2019년 2월 12일 이후면 이월과세가 적용된다는 점입니다.

3. 양도 당시 이혼 및 사망의 경우 이월과세 적용여부

양도 당시 사망으로 배우자 관계가 소멸하는 경우에만 이월과세가 적용되지 않습니다. 따라서 양도 당시 이혼으로 혼인관계가 소멸된 경우(재경부 재산-824, 2006.7.13), 직계존비속의 사망(기재부 재산-669, 2019.10.1), 친생자관계부존재확인을 통해 직계존비속 관계가 소멸하는 경우(부동산-892, 2011.10.20)에는 이월과세가 적용됨에 주의해야 합니다.

4. 이월과세 적용배제 대상

다음의 경우에는 이월과세를 적용하지 않습니다. 따라서 취득가액은 증여 당시 가액으로 계산합니다.

1) 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우

2) 2014년 1월 1일 이후 양도분부터 이월과세를 적용할 경우 1세대1주택 비과세(고가주택 및 부수토지 포함)에 해당하는 경우, 이월과세를 배제하며, 부당행위계산부인 규정을 적용합니다.

3) 2017년 7월 1일 이후 양도분부터 이월과세를 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 이월과세를 적용하지 않고 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우, 이월과세 적용을 배제합니다. 따라서 반드시 이월과세를 적용한 경우와 적용하지 않은 경우를 비교해 더 큰 금액으로 신고해야 합니다.

5. 부담부증여로 취득한 자산 중 양도로 보는 부분의 배우자 이월과세 적용여부

양도일로부터 소급하여 5년 이내에 배우자로부터 부담부증여 받은 부동산의 양도차익을 실지거래가액에 의해 계산할 때 ‘양도로 보는 부분(채무부분)’은 배우자 이월과세 규정이 적용되지 않습니다(서면4팀-3628, 2006.11.2.). 즉, 증여가액에서 채무를 뺀 금액에 대해서만 이월과세가 적용됩니다.

6. 1세대1주택 고가주택에 대한 배우자 등 이월과세 적용 여부

배우자의 경우에는 항상 동일세대이므로 보유기간 및 거주기간을 통산하여 비과세요건을 판단합니다. 따라서 이월과세 규정이 적용되어 보유기간을 원래 증여자의 취득일부터 계산하지 않더라도 1세대1주택 비과세를 받을 수 있습니다.

결과적으로 「소득세법」 제97조의2 제2항 제2호의 “이월과세를 적용함으로써 1세대1주택 비과세(고가주택 및 부수토지 포함)의 양도에 해당하는 경우”가 아니므로 배우자로부터 증여받은 고가주택은 이월과세 규정이 적용됩니다(사전법령해석재산 2016-374, 2016.11.15.).

7. 이월과세 시 증여세 산출세액을 필요경비로 공제된다

이월과세 시 거주자가 증여받은 자산에 대해 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우, 필요경비에 산입합니다. 이때 주의할 점은 증여신고세액공제(3%)를 차감한 실제 납부한 증여세가 아닌 증여세 산출세액을 필요경비로 산입한다는 점입니다.

또한, 증여받은 자산이 여러 개인 경우 증여세 산출세액에 양도하는 해당 자산가액이 증여세 과세가액에서 차지하는 비율을 곱해 계산한 금액으로 합니다.

주의할 점은 취득가액을 실지거래가액으로 계산하는 경우뿐만 아니라, 취득가액을 매매사례가액, 환산취득가액, 기준시가로 계산할 때도 필요경비 개산공제액과 별도로 증여세가 필요경비로 공제된다는 점입니다(서면1팀174, 2004.2.3.).

8. 취득가액, 자본적 지출, 양도비의 이월과세 적용 범위

이월과세 시 취득가액만 증여자의 취득가액으로 계산합니다. 취득가액은 매입가액과 그 부대비용인 취득세, 등록세, 법무사비, 취득 시 중개사비 등을 말하며, 해당 금액은 증여자가 지출한 금액으로 계산됩니다. 따라서 증여취득과 관련해 수증자가 지출한 취득세는 공제하지 않습니다.

이와 달리 보유기간 중 발생한 자본적 지출이나 양도비는 이월과세 대상이 아니므로 수증자가 지출한 비용이 공제됨을 유의해야 합니다.

9. 이월과세 시 비사업용 토지 판정기준 및 8년 자경 판정기준

배우자 이월과세 적용 시 비사업용 토지의 기간 기준은 증여자의 취득일부터 기산합니다(부동산거래관리-258, 2012.5.9.). 또한, 8년 자경 감면은 수증자의 취득일부터 기산합니다(재산-1330, 2009.7.2.).

10. 이월과세 시 세율 및 장기보유특별공제

이월과세가 적용되는 경우 세율적용과 장기보유특별공제액은 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 적용합니다(소법 104②, 소법 95④ 단서).

따라서 이월과세 시 취득가액은 원래 증여자의 취득가액으로 계산해 불리하지만, 세율 및 장기보유특별공제액은 원래 증여자의 취득일부터 계산하므로 오히려 이월과세를 적용할 경우 양도소득세가 더 적은 경우도 발생할 수 있습니다. 따라서 반드시 이월과세 적용 시와 미적용 시로 나누어 비교계산하고, 2017년 7월 1일 이후 양도분부터는 더 큰 금액으로 신고해야 합니다.

11. 증여한 주택을 6개월이 지나서 반환받아 5년 이내 양도하는 경우

증여를 받은 날부터 6개월 후에 반환하거나 재증여하는 경우, 당초 증여와 반환·재증여 모두에 대해 증여세가 과세됩니다.

이때 증여한 주택을 6개월이 지난 후 반환받아 5년 내에 양도하는 경우 이월과세 적용대상이므로 반환받은 건물의 취득시기 및 취득가액은 반환한 배우자 등의 취득시기(당초 증여일) 및 그 취득가액(증여재산평가액)을 적용해야 합니다(