양도소득세를 줄이는 장기보유특별공제

 

장기보유특별공제(장특공)는 토지와 건물을 3년 이상 보유한 경우 양도차익의 일부를 공제해 주는 제도입니다.

이는 여러 해에 걸쳐 축적된 시세 상승의 결과가 양도 시점에 한꺼번에 실현됨으로써 발생하는 결집효과를 방지하고, 물가 상승으로 인한 양도차익을 일부 상쇄하기 위한 목적을 가지고 있습니다.

공제율의 종류

1) 소득세법상 표1의 공제율(소득세법 제95조 제2항 본문)

토지 및 건물을 3년 이상 보유한 경우: 보유기간 × 2%(한도 30%)

2) 소득세법상 표2의 공제율(소득세법 제95조 제2항 단서)

거주자가 1세대 1주택(일시적 2주택 포함)을 2년 이상 보유하고 거주한 경우: 보유기간 × 4%(40% 한도) + 거주기간 × 4%(40% 한도). 단, 비거주자는 표1의 공제율이 적용됩니다.

3) 장기일반민간임대주택 등에 대한 과세특례(조특법 제97조의3)

거주자가 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 일정 요건을 충족해 10년 이상 임대한 후 양도하는 경우: 임대기간 중 발생한 양도소득에 대해 70% 공제율 적용. 단, 2022년 12월 31일까지 등록된 주택의 경우 8년 이상 임대 시 50%, 10년 이상 임대 시 70% 공제율 적용.

4) 6년 이상 임대한 장기임대주택에 대한 과세특례(조특법 제97조의4)

거주자 또는 비거주자가 민간임대주택을 6년 이상 임대한 후 양도하는 경우: 보유기간 × 2%(한도 30%) + 임대기간 6년부터 매년 2%씩 추가 공제율 적용(한도 10%).

1세대 1주택자로서 2년 거주하지 않아도 표2의 공제율 적용 가능한 경우

1) 상생임대주택(소득세법 시행령 제155조의3)

2021년 12월 20일~2024년 12월 31일 사이에 임대차계약을 체결하고, 직전 임대차 계약 대비 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않은 경우.

2) 공동상속주택 소수지분권자(소득세법 시행령 제159조의4)

공동상속주택의 소수지분권자가 거주하지 않아도 표2의 공제율 적용.

3) 양도인이 근무상 형편으로 거주하지 않았으나 나머지 세대원이 2년 이상 거주한 경우.

3. 보유기간의 계산(소득세법 제95조 제4항)

보유기간은 취득일부터 양도일까지. 단, 이월과세, 재개발‧재건축, 리모델링 등 예외 상황 존재.

4. 입주권 양도 시 장기보유특별공제 적용 여부

조합원입주권은 관리처분계획인가일까지의 보유기간에 대해서만 장기보유특별공제가 적용됩니다.

5. 양도차익과 양도차손이 동시에 발생 시 장기보유특별공제 적용 방법

양도차익인 자산에 대해 공제 적용 후 양도차손을 통산.

6. 장기보유특별공제 배제

미등기 양도자산이나 조정대상지역의 주택을 양도하는 경우 배제. 단, 다주택 중과 유예기간(2022.5.10.~2024.5.9.)에는 예외.

7. 고가겸용주택의 장기보유특별공제 적용

2022년 1월 1일 이후 양도 시 주택 부분에 대해서만 표2의 공제율 적용.

8. (제일 중요한 부분) 매매특약에 의한 용도변경 시 장기공제특별공제 적용여부

이전 지침에 따르면, 매매계약일 당시 상황에 따라 1세대 1주택자가 계약일 현재 주택을 보유한 경우, 취득일부터 계약일까지의 기간에 대해 표2의 장기보유특별공제율을 적용할 수 있었습니다.

그러나 최근 개정된 지침에 따르면, 주택에 대한 매매계약을 체결한 후 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택이 멸실되었거나(기획재정부 재산세제과-1543, 2022.12.20.), 주택 외의 용도로 변경된 경우(기획재정부 재산-1322, 2022.10.21.)에는 장기보유특별공제 적용 시 양도일(잔금청산일) 현재 상태에 따라 양도 자산을 판단합니다.

따라서, 양도일(잔금청산일) 현재 나대지 또는 상가로 간주되는 경우 비과세 혜택이 적용되지 않으며, 표2의 장기보유특별공제율을 적용할 수 없습니다. 변경된 지침은 예규 형성일 이후, 즉 용도변경의 경우 2022년 10월 21일 이후, 멸실의 경우 2022년 12월 20일 이후 매매계약을 체결하는 경우부터 적용됩니다.

 

9. 주택을 근린생활시설로 용도변경 후 양도 시 장기보유특별공제율 계산

용도변경 시점부터 근린생활시설로 사용한 기간을 기준으로 공제율 적용.