최근 몇 년간 서울과 지방 일부도시의 아파트가격 상승으로 여러 가지 부동산안정화 대책이 발표되었다. 그동안 정부가 생각하는 만큼의 아파트가격의 하락을 보이진 못했지만 올해 들어 서울 주요지역 아파트가격이 하락하는 것으로 나타났다. 지난 부동산대책의 핵심은 명목소득에 대해 물가상승을 반영하여 실질소득에 대해 과세하기 위한 장기보유특별공제를 배제하고, 양도소득에 대한 세율도 기본세율에 10% 또는 20%를 가산하여 과세하는 것이다.
이러한 보유세, 양도소득세 부담 등으로 인해 상가수입이 가능한 꼬마빌딩이 자본가들에게 인기라고 한다. 꼬마빌딩은 서울의 경우 30억원에서 50억원 정도하는 건물로서 적은 금액으로 부동산 임대업자가 되고자 하는 사람들의 로망을 실현할 수 있다는 것이다. 그러나 꼬마빌딩이라고 하더라도 소득 수준이 낮은 자녀들은 자력으로 취득하는 것은 가능하지 않다. 따라서 부동산 임대업자가 되는 것은 대부분 부모들의 증여에 의하여 실현되는 것이다.
부동산과 같은 재산을 증여로 취득하는 경우에는 그 재산의 평가액이 최저가 되는 시점에 증여하는 것이 절세에 도움이 된다. 이에 재산을 평가할 때 세법에서 적용하고 있는 평가방법과 절세전략에 대해 정리한다.
상가증여재산 평가방법
상속증여재산의 평가는 평가기준일(상속은 상속개시일, 증여는 증여일) 현재의 시가에 의하여 평가함을 원칙으로 한다(상증법§60). 이때 시가는 불특정 다수인 간에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액이다. 그러나 현실적으로 상속증여재산은 상속개시일(증여일)현재 실제 매매가격 등 시가가 존재하지 않는 게 일반적이다.
그러므로 상속세 및 증여세법에서는 일정조건을 충족하는 경우 시가로 보는 규정을 두고 있다. 그 내용은 다음과 같다.
시가로 보는 가액
① 상속개시일 전후 6개월(증여는 3개월을 말하며, 이하 '평가기간'이라 한다) 이내의 기간 중 매매가액이 있는 경우 그 거래가액
② 상속개시일 전후 6개월(증여는 3개월) 이내의 기간 중 2 이상의 공신력 있는 감정평가법인이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액
③ 상속개시일 전후 6개월(증여는 3개월) 이내의 기간 중 수용·경매 또는 공매 사실이 있는 경우 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액
평가기준일 전 후 6개월(증여는 3개월) 이내에 해당하는 지 여부는 ① 매매가액의 경우에는 매매계약일 ②감정가액의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 ③ 보상가액․경매가액 또는 공매가액의 경우에는 그 가액이 결정된 날을 기준으로 판단한다.
- 유사사례가액의 시가 인정
평가기간(상속개시일 전후 6개월, 증여는 증여일 전후 3개월) 중 당해 상속(증여) 재산과 면적·위치·용도·종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 위 ①의 매매가액 ② 감정가액 ③ 보상가액·경매가액 또는 공매가액에 해당하는 가액(유사사례가액)이 있는 경우 그 가액을 시가로 본다. 당해 재산에 시가로 보는 가액이 있으면 이를 적용하지 아니한다.
- 평가기간이 아닌 기간에 있는 당해재산의 가액 또는 동일하거나 유사한 재산의 가액의 시가 인정
평가기간(상속은 상속개시일 전후 6개월, 증여는 증여일 전후 3개월)에 해당하지 아니하는 기간 중에 당해 상속·증여재산 및 당해 상속·증여재산과 동일하거나 유사한 다른 재산에 위 ①의 매매가액 ② 감정가액 ③ 보상가액·경매가액 또는 공매가액에 해당하는 가액이 있는 경우 그 가액을 시가로 볼 수 있다. 이 가액을 시가로 보기 위해서는 다음의 2가지 요건이 충족되어야 한다. 당해 재산에 시가로 보는 가액이 있으면 이를 적용하지 아니한다.
• 상속세 및 증여세법에 규정된 평가심의위원회의 자문
• 평기기준일(상속세는 상속개시일, 증여는 증여일)로부터 매매계약일, 감정가액평가서를 작성한 날, 보상가액·경매가액 또는 보상가액이 결정된 날까지의 기간 중에 주택가격변동률, 지가변동률, 주의환경의 변화, 시간의 경과 등을 감안하여 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우
절세가이드
절세를 한다는 것은 세액 산출의 기준이 되는 과세표준이 낮게 산출되거나 낮은 세율의 적용, 산출세액에 대한 감면 등 다양한 방법에 따라 거래의 시기· 방법 등을 선택하게 된다. 증여세 관련 주요 논점은 평가금액을 얼마로 하느냐이다. 증여세 상속세의 계산식은 공제 후 세율만 곱하면 바로 세금이 나오는 단순한 구조이기 때문이다.
위에서 언급했듯이 부동산에 대한 보충적 평가방법은 일명 ‘기준시가’에 의하여 평가한다. 토지의 경우에는 매년 1월 1일을 기준으로 하여 원칙적으로 5월 31일에 고시하는 공시지가를 적용하고, 건물의 경우에는 매년 1월 1일을 기준으로 직전년도 말에 고시하는 기준시가를 적용한다.
오피스텔과 상업용 건물의 기준시가는 시가 반영률이 시가의 80%인 점을 고려하면 일반적으로 적용하는 기준시가는 시가의 80%에 못 미친다. 이에 따라 사례가액이 확인되지 아니하면 부동산에 대한 보충적 평가방법인 기준시가에 의하여 평가하게 된다. 따라서 증여일 전 2년 이내에 발생한 사례가액이 있는 경우에는 기준시가 적용이 가능하지 않지만 증여일 부터 2년 전에 발생한 사례가액은 시가 적용이 어려우므로 기준시가에 의하여 평가하게 된다. 이러한 점을 고려하면 빌딩이나 임야 등과 같은 재산의 경우에는 유사성 입증이 곤란하므로 해당 재산과 유사한 재산의 사례가액을 적용할 가능성은 희박하다. 따라서 기준시가의 적용이 가능하게 된다.
따라서 이런 점을 이용하면, 증여할 상가를 부모가 먼저 취득하고, 취득 후 2년 이후에 자녀에게 증여를 하면 기준시가로 증여를 할 수 있을 것으로 판단된다. 다만, 증여세를 무조건 줄이는 게 최선의 선택이 아닐 수도 있다. 왜냐하면 수증자 즉 증여를 받은 자 입장에서는 나중에 증여재산을 양도할 때 양도소득세를 납부하게 되는데, 그 세율이 최고 46%까지 가능하다. 따라서 추후 몇 년 뒤에 팔 것인지, 양도가액은 얼마인지를 예상한 다음 증여의 시점, 평가기준을 선정하는 것이 필요할 것으로 보인다.
