LTV, DTI, DSR은 무엇인가 (담보대출용어)

주택을 구입하기 위해서는 일반인의 근로소득으로 구입하기 어려움이 많기때문에

부채가 커다란 비중을 가진다.

7억원짜리 집을 사기 위해서는 200만원씩 30년간을 모아야 하는데,

이를 근로소득으로 구입할수있는 일반인이 많지는 않다.

부동산은 실물자산이기때문에, 은행에서 대출을 해준다.

은행은 대출을 해주고싶어한다. 이자수익을 위해서 이자원금으로 이익을 취하기 위해서,

그러나 무한정으로 빌려주기에는 국가적으로 너무 이자 부담이 크기때문에

규제가 들어간다.

그 규제의 기준들이 LTV, DTI, DSR 있다.

LTV ( Loan To Value) = 대출금액 / 자산가치

즉. 자산가치대비 담보대출금액이 얼마가 나오는지 %로 바꾼것으로 보면된다.

LTV는 보통 70%정도로써 소득과는 상관이 없이 해당 부동산의 가치대비 비율로 보면된다.

예를 들어, LTV가 70%라면 3억짜리 아파트 구입시에 2억1천까지 대출가능.

해당자산의 가치는 감정가나 KB시세등을 적용.

LTV는 은행의 재무건전성을 위한 제도이다.

시세라는 것은 떨어져버릴수가 있기때문에 정부에서 규제를 하는 것이다.

부동산가치가 내려가서 은행이 원금회수에 대한 위험이 있을수있기때문에

초등학생 수준으로 이해하려면 ? - 너 네 집 가격얼마니? 집가격에 맞게 빌려줄게.

DTI (Debt To Income) = 상환원리금 / 연수입

즉.연수입대비 상환원리금이 얼마가 나오는지 %로 보는것.

은행이자 + 원금를 연수입으로 나눈 것으로, 어느정도의 규제를 하는 것.

대출도 수입에 비율에 맞게 하라는 정부규제.

예를 들어 연수입이 5천만원 정도 되는 직장인이 얼마까지 빌릴수있는가?

DTI 60%라면? 원금과 이자를 합쳐 1년에 3천만원 한도까지  빌릴수있음.

거치기간이나 상환기간을 조절할수 있는 여지가 있음.

즉, 대출을 받는데, 상환기간을 길게 잡거나, 거치기간을 두면,

1년간 갚는 비용은 적어지기때문에, 더 많은 대출이 가능한 문제점이 있다.

그리고, 타 대출의 원금을 제외하고, 이자만 계산한다.

즉 자신의 은행에서의 대출만 갚으면 문제가 없었다. 다른은행에서 마이너스로 돈을 대출해서

해당은행에 갚으면 그 부분은 인정이 되는것.

초등학생 수준으로 이해하려면 ? - 너 수익이 얼마니? 너가 버는 수익에 맞게 빌려줄게.

DSR(Debt Service Ratio) = 총상환원리금 / 연수입

총상환원리금은 타은행이나 다른 부채의 상황해야할 원리금을 포함한 금액을 연수입으로 나누는것.

국민은행이 DSR을 300%로 잡아서 오히려 DTI보다 더 많은 금액을 빌릴수있는 유명무실한 규제로

인식이 되는 경우도 있음.

은행에서는 집단대출이나 마이너스통장은 제외하자는 움직임이 있음.

DSR을 80% 150% 정도로 하자는 이야기 있음.

이것은 은행이 하는 규제는 아님 은행은 많이 빌려주고 이자수익을 많이 얻어야 하는데,

정부에서 규제를 하는 것. 민주당 정권이 부동산대책을 강하게 거는 타입.

자유한국당은 부동산규제를 완화하는 입장.

초등학생 수준으로 이해하려면 ? - 너가 가진 빚이 얼마니? 그걸 고려해서 맞게 빌려줄게.

나만 규제를 받는게 아니고 모든 투자자가 동일하다.

DTI -> 新 DTI -> DSR 형태로 진행하겠다는 정부의 입장.

정부가 보는 가계부채 현황

1.가처분소득대비 가계부채비용이 큰폭으로 상승했다.

가처분소득 = 꼭 필요한돈 제외하고 여유자금

2.대출이 점점 커지기때문에 대출상환 부담으로 인한 소비가 줄어들고 소비가 줄어들어 경제성장 제약우려.

현재는 큰 문제는 아니지만 미리 예방주사를 놓겠다.

3.가계부채에 대한 정부 생각

저금리 기조 지속되었으며, 돈에 대한 가치가 떨어졌다.

금리가 내려간다는 것은 사람들이 돈을 많이 빌리기때문에 사회에 돈이 많아지기때문에

갯수가 한정된 물건의 가격은 자연스레 올라간다.

세입자로 살던 임차인들이 집을 매입하려는 전환이 발생.

갭투자 - 전세값과 주택값이 얼마 차이가 나지 않는 점을 이용해서 주택을 구입하는 것.

4.주택시장 활성화가 되었고,담보대출이 증가했다.

청약률이 높아지고, 신규분양이 많아서 집단대출도 받고, 개인이 담보대출도 하고 부채증가.

집값이 계속오르기때문에 오를것으로 보고 구입.

5.대부분 1금융권에서 대출을 받았고,2금융권 대출도 증가되고 있다.

6.부동산 임대업자 대출 빠르게 증가.

7.

상환능력 충분 차주

자산 > 빚 AND 소득(40%) > 이자

이 두가지 요건을 갖춘사람의 비율을 68%로 보았다.

상환능력 양호 차주

자산 > 빚 OR 소득(40%) > 이자

이 두가지 요건중 하나를 갖춘사람의 비율을 29%로 보았다.

8.투자목적의 사람들에게 대출규제를 하겠다

DTI vs 新 DTI

기존의 DTI는 타은행의 대출은 대출한 원금은 제외 이자만 계산에 넣겠다는 입장.

新 DTI는 타은행의 대출의 원금상환도 계산에 넣겠다는 입장.

기존의 DTI는 작년소득을 가지고 오라고 했으나

新 DTI는 2년간의 소득기록을 가지고 오는것으로 바뀌었다.(18'1)

新 DTI vs DSR

DSR은 주택담보대출뿐만아니라 신용대출,카드현금서비스, 자동차할부금액등을 포함해서

계산에 넣겠다는 입장.

자영업자같은 경우는 더욱 대출이 힘들어진것으로

DSR은 18년도 하반기부터 적용한다.

영향-> 기존의 수도권 내 주택구입시 대출 받는 것이 힘들어짐.

실거주를 해야하는 사람들이 있는데, 과열된 수도권 집값은 영향을 받을 것이다.

앞으로 집값이 오를것을 기대해서 산 사람들인데, 대출이 규제가 된다면,

그사람들도 쉽사리 집을 살수가 없음.